目前，参与欧洲商业地产投资的中国企业主要包括大型保险集团、大型房地产企业、房地产基金以及一些民营企业。由于他们的资金来源、投资目标、投资期限等差异，导致了他们在对欧商业地产投资的路径选择上，也采取了截然不同的方式。

　　一、人寿平安模式：带长期租约的核心资产
　　在过去的24~36个月中，带有优质租户长期租约的欧洲资产大受欢迎。大部分投资实例中都有利率非常理想的银行贷款，从而每年现金回报非常可观。这种类型的物业投资并不需要太多的资产管理，租户负责打理这些物业，并按月或季度支付租金。

　　现成的案例如中国人寿保险股份有限公司，全国最大的保险公司，与卡塔尔控股在金丝雀码头10 Upper Bank Street买了一栋价值7.95亿英镑的办公楼。其中中国人寿占70%的股份。2013年平安保险在伦敦金融城劳埃德大楼的投资也是类似的案例。

　　若收购一处租金回报率为6%以上的资产，3~4%的银行贷款利率，就有可能获得每年10%以上的现金回报。但随着近12个月市场价格的涨幅，现在要寻找这么高回报率的资产愈发困难。近期，伦敦市中心的写字楼，带有十年以上租约的优质租户，价格所反映的收益回报率也低至4~5%（因此说明价格较高），而相类似的资产若位于巴黎或者柏林，收益回报率为5~6%左右。当然，高收益回报率的资产在二类市场仍有可能，但通常这种情况很难获得银行贷款，比如马德里。

　　因此，现阶段的商业模式有必要将投资目光转向二类城市中那些带优质租户的资产（因此能拿到银行贷款），或关注二类国家的市场。

　　二、绿地万达模式：开发类投资
　　想要获取更高的收益，就需要将目光投向开发项目。中国房地产开发商如绿地集团、万达集团已经于过去的一年在伦敦大量投资，收购项目如RAM啤酒厂住宅项目，赫茨米尔和one Nine Elms开发项目。

　　三、移民地产投资
　　对于中国投资人来说投资欧洲房地产市场的一个主要问题是如何解决在异国市场的收购和退出策略。近几年，欧洲一些国家推出了很吸引人的移民政策，外国籍投资者（无论是投资住宅还是商业资产）都能获得长期或者短期的居留权，并且无移民监。这样的政策对于中国个人来说是非常吸引人的，因此针对中国移民购房者设定相关退出渠道是非常有潜力的投资模式。

　　将房地产投资、开发和移民结合起来，在住宅和商业地产投资中都可以实现。其他国家包括西班牙、 希腊、塞浦路斯和爱尔兰都有相应的投资机会。

　　 四、民企模式：间接投资
　　以上所有投资案例都是直接投资方式，最理想的情况是与当地有相关专业知识与经验的机构达成合作伙伴关系，并且共同投资，从而保证利益一致，共同分享收益和风险。但是也可以以另外一种方式投资到成熟的欧洲基金，这些基金通常都由世界最大最著名的投资管理公司管理。投资项目种类也很多，目标回报率为5~10%不等，其中一部分基金只对较大投资金额开放。

　　现在一些核心国家的次级城市或地区非常令人关注，比如英国。在这些地区仍然有希望收购较小投资额并且地段优质的资产，租金回报率可达10%以上。这些物业通常带有短期租约，对资产管理要求较高，因此需要当地有实力有经验的平台协助。英国监管下的一些成熟基金就有针对这类项目的产品，投资者只需投资10万英镑以上即可参与。在过去的12个月中，这类投资的年现金回报率达10%以上，内部收益率达15%以上。

    （作者：Allan Knapp Charles Allan Associates 合伙人）